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Il deposito del prezzo presso il notaio
Il notaio può garantire l'acquisto di un immobile o di una azienda ricevendo in deposito il prezzo (o il suo saldo) a garanzia della libertà del bene da gravami, quali ipoteche, sequestri e pignoramenti. In realtà, il meccanismo di deposito del prezzo presso un notaio esisteva già dal 1934, ma era poco usato. Oggi, con la piena attuazione della legge n. 147 del 2013 (come modificata dalla legge n. 124 del 2017), le somme depositate vengono versate dal notaio in un "conto corrente dedicato" (cioè un vero e proprio patrimonio separato e protetto da pignoramento) e potranno essere svincolate a favore del venditore solo dopo che il notaio abbia verificato l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli; per chi acquista un immobile in condominio, tale istituto può essere utile anche per appurare l'inesistenza di debiti condominiali. Per leggere il vademecum cliccare qui.
La garanzia per immobili oggetto di donazione
Le donazioni possono essere oggetto di "riduzione", cioè essere impugnate dai c.d. "legittimari" (determinate categorie di soggetti quali i discendenti in linea retta ed il coniuge del donante) entro dieci anni dalla morte del donante: tale incertezza giuridica rende di conseguenza difficoltoso il finanziamento bancario per l'acquisto di beni oggetto di donazione. Se da un lato la riforma dell'art. 563 c.c. fatta dalla legge n. 263 del 2005 impedisce a tali legittimari di aggredire i beni oggetto di donazione, se successivamente venduti dal donatario, una volta trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione, è anche vero che oggi esistono specifiche polizze assicurative che permettono di risarcire l'acquirente, evitando la restituzione dell'immobile oggetto di donazione: il notaio - oltre a meglio evidenziare tutti i rischi giuridici dell'acquisto di un immobile di provenienza donativa - può illustrare anche tale particolare forma di garanzia.
L'acquisto della "prima casa"
Anche se i requisiti per poter godere delle agevolazioni "prima casa" sono particolarmente stringenti, bisogna però ricordarsi che non è sempre necessario vendere la propria "prima casa" prima di acquistarne una nuova: l'importante è trasferirne la proprietà entro un anno dal nuovo acquisto, godendo così anche del "credito di imposta" pari al minor importo tra l'imposta pagata in sede di acquisto della "prima casa" ancora da cedere e quella che si paga in sede di acquisto della nuova. E' sempre meglio confrontarsi con il notaio per essere certi della sussistenza di tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi per poter godere dell'agevolazione, tenendo anche conto che non sempre "prima casa" equivale fiscalmente ad "abitazione principale" e che le sanzioni amministrative in caso di decadenza si possono ripercuotere pure sull'eventuale mutuo per l'acquisto.