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Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo
E' necessario inoltre conoscere
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Spesso i contratti di mutuo sono lunghi e di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; in parte tuttavia il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e utenti. E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle "condizioni generali" proposte dalla banca.
Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la qualcosa rende consigliabile rivolgersi ad un altro prodotto o addirittura ad un altro istituto di credito.
E' generalmente considerato l'elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo; invece è importante approfondire altri fattori prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare.
E' necessario innanzitutto informarsi sulla differenza tra “tasso d'ingresso”, più basso per le prime semestralità, e “tasso a regime”, nonché valutare la differenza tra “tasso fisso” e “tasso indicizzato”, poiché ad esempio un basso tasso di ingresso può essere allettante ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente può diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo (quali le spese di incasso della rata).
Se si opta per un “tasso variabile”, è opportuno valutare, oltre allo spread, anche il parametro di riferimento adottato dalla banca: non tutti i parametri sono uguali!
Inoltre è opportuno controllare se il contratto preveda anche il c.d. “tasso pavimento” (o “tasso floor”), con il quale il tasso – al di sotto di un certo valore – diventa di fatto fisso e non più variabile.
Alcuni contratti prevedono poi il c.d. “tasso cap”, cioè prevedono un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire, o il “tasso ibrido”, cioè prevedono una o più volte la possibilità di passare dal tasso fisso a quello variabile o vice versa.
In ogni caso il tasso da guardare non è tanto il TAN (cioè il tasso nominale applicato al contratto) bensì il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale, noto anche come ISC o Indicatore Sintetico di Costo).
Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le imposte e le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, gli oneri accessori, le assicurazioni - più o meno imposte - con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile, perdita del reddito e/o morte del mutuatario. E' bene inoltre informarsi preventivamente sulle spese notarili che, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata, come nel caso di mutuo con più erogazioni a tranches, come nei mutui “SAL” (a stato avanzamento dei lavori).
Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 45 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario, ma comunque mai prendersi all'ultimo momento!
Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano pericolosi effetti a catena.
Poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio della Conservatoria dei Registri Immobiliari (e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo), spesso la banca trattiene la somma mutuata (a titolo di deposito cauzionale o pegno infruttifero) sino a quando la pratica sia stata espletata o addirittura sia decorso il termine di 10 giorni dall'iscrizione per il suo consolidamento (artt. 38 e segg. TUB): questo significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato.
Bisogna informarsi presso la banca sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede (e che non sempre sono fiscalmente detraibili). In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E' compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.
Questa procedura è poi (quasi sempre) la regola per i mutui erogati dall'INPS, in quanto l'importo erogato viene consegnato di prassi al notaio rogante e non al venditore.
Infine, la previsione contrattuale di un deposito cauzionale della somma erogata può comportare la decadenza dai benefici fiscali previsti dal D.P.R. n. 601/73, con aumento considerevole dei costi fiscali.
La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori, pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque eventualmente esaminata con attenzione.
A tutti i clienti viene consegnato un agile opuscolo contenente tutta la normativa in materia, con gli orientamenti di prassi dell'Amministrazione Finanziaria; comunque, utili informazioni sono recuperabili anche dalla pagina “Brevi informazioni Pratiche” di questo sito.
L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all'asta della casa. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell'importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo - che tuttavia non sempre le banche concedono - potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell'immobile.
Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. L'ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent'anni dalla sua iscrizione, salvo sua cancellazione.
Oggi si può procedere alla c.d. “procedura Bersani” che ne consente la cancellazione senza ricorrere al notaio. Bisogna però tener conto che:
Solo la cancellazione dell'ipoteca conseguente ad un atto notarile non può essere bloccata, ma è bene ricordare che il suo costo non è trascurabile (circa € 900,00 per un'ipoteca di € 160.000,00).
Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non possa vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche all'eventuale penale. Clausole di questo tipo non devono essere sottovalutate perché possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure cambiare banca. In ogni caso il divieto di vendere la casa deve essere contenuto entro ragionevoli limiti di tempo (ad esempio cinque anni).
Lo stesso dicasi per l'eventuale locazione dell'immobile.
Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione. Attenzione però che:
E' invece da respingere l'eventuale richiesta della banca (più spesso sono le finanziarie a seguire questa prassi) di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.
La rinegoziazione può essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà delle parti (banca e mutuatario).
La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero comportare la chiusura del vecchio mutuo e l'apertura di uno nuovo con i conseguenti costi, che devono essere attentamente valutati in relazione al vantaggio che deriva dalla diminuzione degli interessi.
Diversa è la “surrogazione”, cioè la possibilità di trasferire il mutuo presso un'altra banca, conservando l'ipoteca originaria: l'atto notarile è gratuito perchè a carico della nuova banca, non possono essere previste penali o altri oneri e si conserva la detraibilità fiscale del mutuo originario.
Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l'acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla nuova disciplina delle clausole abusive.
Proprio le clausole vessatorie-abusive sono state uno degli aspetti più problematici sui quali sono intervenute l'Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori firmatarie di questo Vademecum, nella ridefinizione del giusto equilibrio di diritti-doveri tra cliente e banca.
L'utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo.
Qualora alcuni termini del contratto determino uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del consumatore, i medesimi possono essere automaticamente ritenuti inefficaci. Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l'uso.
Chiedere e ottenere un mutuo per l'acquisto della casa, oggi, è un'operazione a portata di tutti. E' normalmente sufficiente rivolgersi ad una banca (anche on line via Internet) e produrre i pochi documenti che questa chiede. Non si giustificano, perciò, percentuali rilevanti richieste talvolta da "mediatori finanziari".
Chi chiede un mutuo e ha bisogno di chiarimenti, ha sempre a disposizione le associazioni dei consumatori e il notaio, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento, necessario per la costituzione dell'ipoteca, rappresenta un costo che potrà essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza necessaria.