Per chi deve acquistare un immobile

Le indicazioni valgono anche per il venditore, il quale deve avere gli stessi accorgimenti dell'acquirente e pretendere le stesse garanzie di serietà e correttezza nell'operazione.

1. Se c'è un intermediario
2. Se la trattativa è diretta
3. Il contratto preliminare d'acquisto
4. Quando si consiglia la trascrizione nei pubblici registri

Se c'è un intermediario

Nel caso ci si rivolga ad una agenzia immobiliare, si consiglia:

1. dopo aver visitato l’immobile e averlo trovato di proprio gradimento, pretendere di conoscere la condizione del bene relativamente sia alla intestazione di proprietà presso la Conservatoria dei RR.II. (provenienza per atto di compravendita o di donazione, ecc.), che alla situazione catastale e di regolarità sotto il profilo della concessione amministrativa (condoni, licenze, altro), chiedendo di poter visionare le relative planimetrie e la documentazione catastale e la certificazione di abitabilità/agibilità. Si consiglia vivamente di far effettuare l'accesso agli atti amministrativi del Comune, per poter riscontrare la regolarità urbanistica del bene e la sua abitabilità
2. al momento della richiesta da parte dell’intermediario di sottoscrivere la proposta di acquisto tener conto che:
   • tale proposta rappresenta già un vero e proprio compromesso di compravendita, contenendo tutti gli elementi del contratto e le modalità di pagamento;
   • non vi saranno ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento per l’acquirente, soprattutto se la disponibilità delle somme destinate all'acquisto dell'immobile devono essere ottenute tramite un mutuo bancario (del quale magari il suo ottenimento non è proprio certo  ...);
   • obbliga soltanto l’acquirente in modo irrevocabile nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia;
   • l’importo per la cosiddetta prenotazione deve essere pagato mediante assegno intestato direttamente al proprietario dell’immobile e non all’agente immobiliare con cui si tratta;
   • occorre controllare il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose per l’acquirente; al riguardo è indice di serietà dell’agente immobiliare la consegna del modulo prima della sottoscrizione per permetterne la verifica.

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Se la trattativa è diretta

Nel caso di trattativa diretta tra venditore e acquirente si consiglia di rivolgersi ad un esperto (notaio, avvocato, altro professionista competente o Associazioni dei Consumatori) onde procedere alle necessarie verifiche prima di sottoscrivere il preliminare.
Questa indicazione vale anche – e soprattutto – per il venditore il quale potrebbe in buona fede ignorare alcuni vincoli o alcune particolari regole che è necessario rispettare prima di impegnarsi a vendere.

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Il contratto preliminare di acquisto

Compiute le necessarie verifiche e pattuiti con il venditore i termini del contratto, si procede alla stipula del preliminare, che a norma di legge può essere trascritto presso la Conservatoria dei RR.II.
La trascrizione rende pubblico il contratto preliminare salvaguardando l’acquirente per un massimo di tre anni dalle conseguenze dannose per ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile (pignoramenti, sequestri, vendita a terzi e altro), che potrebbero intervenire tra la stipula del preliminare e quella del contratto definitivo, o per fallimento del venditore. In quest’ultima ipotesi è disposto un privilegio per l’acquirente rispetto agli altri creditori nel recupero delle somme versate e delle spese sostenute.

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Quando si consiglia la trascrizione nei pubblici registri

La trascrizione del preliminare è pertanto consigliabile e comunque particolarmente opportuna nei seguenti casi:

• quando il venditore è un imprenditore (in alcuni casi è addirittura obbligatoria);
• quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;
• quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo;
• quando viene versata una caparra di importo elevato.

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